정부가 수도권 및 규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도를 일괄적으로 6억원으로 제한하면서, 서울 아파트의 약 74%가 이 규제로 인해 대출 한도가 줄어드는 영향을 받게 됐다. 이번 조치는 강남3구와 한강벨트 등 집값 급등 지역의 열기를 잠재우기 위한 전례 없는 고강도 조치로, 실수요자들의 자금 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.
부동산R114가 29일 발표한 자료에 따르면, 지난 27일 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 14억6492만원으로 집계됐다. 전용면적별로는 60㎡ 이하가 9억2159만원, 60~85㎡ 이하가 14억2235만원, 85㎡ 초과는 23억2569만원에 달했다.
이전에는 비규제지역의 경우 전용 85㎡ 이하 아파트에 대해 주택담보인정비율(LTV) 70%가 적용돼 최대 9억9564만원까지 대출이 가능했지만, 새 규제가 적용되면 수도권과 규제지역에서는 대출 한도가 일괄적으로 6억원으로 제한된다. 이로 인해 약 8억원가량의 자기 자금이 추가로 필요하게 됐다.
기존 수준의 대출을 유지하려면 아파트 가격이 8억5000만원 이하로 형성돼야 하지만, 서울 평균 가격을 고려할 때 이는 극히 일부 지역에만 해당된다. LTV 70% 기준에서 대출액이 6억원 이하로 유지될 수 있는 자치구는 서울 25개 구 가운데 구로구, 노원구, 중랑구, 도봉구, 금천구, 관악구, 강북구 등 7곳에 불과하다.
서울 전체 재고 아파트 171만7384가구 중 44만1127가구(25.7%)만이 새로운 기준에 따라 영향이 없고, 나머지 127만6257가구(74.3%)는 대출 한도 축소로 자금 조달 부담이 커지게 된다.
강남3구의 경우 타격이 더욱 크다. 예를 들어 서초구의 아파트 평균 매매가격은 31억9528만원에 달하며, 종전 LTV 50% 기준으로는 약 15억9764만원까지 대출이 가능했다. 하지만 이제는 6억원 이상 대출이 불가능해져, 약 25억원의 현금을 보유해야만 매수가 가능해진다.
마포구(14억8423만원), 성동구(16억3975만원) 등 이른바 `한강벨트` 지역도 상황은 비슷하다. 과거 비규제지역으로 LTV 70%가 적용되던 시기에는 약 4억원의 자기 자금으로도 매수가 가능했지만, 이제는 최소 8억~10억원의 현금이 필요하다.
이번 조치는 지난 27일 정부가 주재한 `긴급 가계부채 점검회의`에서 발표된 대책의 일환이다. 주요 내용은 ▲가계대출 총량관리 목표 50% 감축 ▲수도권 및 규제지역 내 추가 주택구입 목적 주담대 전면 금지 ▲주담대 한도 6억원 제한 ▲생애최초 주택 구입 시 LTV 80%에서 70%로 축소 ▲대출 후 6개월 내 전입 의무 강화 등이다.
